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LEGENDA:
- A
proposito di
compravendita
02/09/2003
- I nove comandamenti!!!
10/11/2003
- Le garanzie di una buona mediazione immobiliare
04/10/2004
In un noto periodico d'informazione immobiliare della
provincia di Varese - periodo maggio/ giugno 2003 - vi è pubblicato un
articolo, a cura di un operatore immobiliare, che commenta e / o
interpreta le norme dettate dal Codice Civile relativamente al contratto
di compravendita immobiliare, con l'intento di dare consigli a chi si
appresta a comprare o vendere un immobile.
Alla domanda "quali sono le fasi che caratterizzano l'iter di
compravendita immobiliare" la risposta è sinteticamente la
seguente:" il soggetto interessato all'acquisto individua il bene
immobile e segue la contrattazione per la determinazione delle condizioni
contrattuali, ovvero la sottoscrizione della proposta d'acquisto.
Successivamente vi sarebbe la definizione della trattativa che avverrebbe con
l'accettazione della proposta d'acquisto da parte del venditore.
Infine, una volta avvenuta l'accettazione, si passerebbe alla
individuazione e alla determinazione delle garanzie da fornirsi al
venditore nel caso il pagamento dell'immobile venisse dilazionato oltre la
data del rogito e, a richiesta dell'acquirente, tutte le
particolarità contrattuali: condizioni edilizie e urbanistiche, libertà
da vincoli, tempi di consegna e intestazione. A questo punto è possibile
procedere alla stesura del contratto preliminare ".
Bene! Non sono assolutamente d'accordo con questo tipo di procedura
che porta, a mio parere, ad un probabile contenzioso tra le Parti.
Infatti la cosiddetta proposta d'acquisto una volta accettata dal
venditore diventa un contratto che vincola entrambe le Parti contraenti.
Pertanto tutte le condizioni contrattuali, nessuna esclusa, devono essere
già ben chiare e definite nella proposta d'acquisto, in quanto nulla
potrà più essere cambiato senza il consenso di entrambe le Parti.
Poniamo il caso che un proponente acquirente, la cui proposta d'acquisto
sia già stata accettata da parte venditrice, venga successivamente a
conoscenza dell'esistenza di vincoli edilizi gravanti sull'immobile e non
descritti nella proposta d'acquisto; bene in questo caso egli, proponente
acquirente, non può più recedere contrattualmente e perde la somma
versata alla sottoscrizione della proposta medesima ed è tenuto a pagare
comunque la provvigione all'agente immobiliare in quanto a norma
dell'articolo 1755 del C.C. il mediatore ha diritto alla provvigione da
ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo
intervento.
L'art. 1326 del C.C. recita che "il contratto è concluso nel momento
in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra
parte".
Per concludere il consumatore, onde evitare perdite di denaro, dovrebbe
firmare la proposta d'acquisto solo quando è certo che vi siano riportate
tutte le condizioni contrattuali, nessuna esclusa.
Gallarate, 2 Settembre 2003
Vorremmo dare il nostro modesto contributo a un'agenzia
della Valle Olona che ha diffuso porta a porta la seguente lettera:
"Egregio Proprietario,
se ha deciso di mettere in vendita il suo immobile
e vuole venderlo in breve tempo, se semplicemente è curioso
di sapere quanto vale veramente per poi in futuro decidere il da farsi, se
vuole confrontarci con altre agenzie immobiliari da lei già
conosciute, "PINCO PALLINO" è in grado di rispondere e soddisfare le
Sue esigenze.
Rivolgendosi alla nostra agenzia potrà usufruire dei nove servizi
esclusivi che "Pinco Pallino" garantisce a chi vende e cioè: 1)
valutazione di mercato del Suo immobile; 2)
Professionisti regolarmente iscritti alla CCIAA quindi in
possesso del patentino di Agente Immobiliare condizione
indispensabile per svolgere legalmente la professione e per avere diritto
alla provvigione; 3) modulistica
regolarmente depositata in camera di commercio (proposte
d'acquisto e incarichi di mediazione) come prescrive la legge; 4)
pubblicità per la vendita attraverso affissione di cartelli pubblicitari
e promozione sul sito Internet "Pinco Pallino" (il più
visitato del settore) con relative foto e/o planimetrie; 5)
consulenza finanziaria per l'eventuale chiusura di un mutuo
e per l'apertura di uno nuovo, attraverso la nostra società
del settore mutui; 6) conoscenza dettagliata
della zona e dell'andamento di mercato, dovuto al nostro personale ormai presente
in zona dal 1988; 7) possibilità di
promuovere l'immobile sul periodico "Pinco Pallino" in visione presso migliaia
di famiglie su tutto il territorio nazionale; 8)
assistenza tecnica e notarile per il perfezionamento della
compravendita sino al rogito; 9)
assicurazione sui rischi professionali obbligatoria per
legge a tutela del cliente. Cogliamo l'occasione per
porgerle i nostri più cordiali saluti ringraziandola per l'attenzione
accordataci e la informiamo che sarà contattato al più presto
telefonicamente o personalmente al suo domicilio da un nostro incaricato
per dare un seguito alla presente.
Lo Staff dello
Studio "Pinco Pallino"" Come si evince dalla soprastante
lettera l'agenzia "Pinco Pallino" ha probabilmente una bassa concezione di
chi si appresta a vendere e/o ad acquistare un immobile.
Tutti i servizi che l'agenzia "Pinco Pallino" elenca come esclusivi sono in
realtà servizi essenziali resi da tutte le agenzie.
Inoltre:
- l'iscrizione al ruolo non è un servizio ma un obbligo di Legge;
- l'assicurazione obbligatoria non è un servizio ma un obbligo di Legge;
- il deposito della modulistica non è un servizio ma un obbligo di Legge. Ai
lettori le proprie deduzioni. Gallarate, 10 Novembre
2003
Ritengo di
fare cosa utile nel contribuire a diffondere il contenuto delle linee
guida "le garanzie di una buona mediazione immobiliare"
elaborate dalla
- Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Como
- Commissione per la tenuta del Ruolo degli agenti di affari in
mediazione.
Il Presidente della Commissione Ruolo Agenti Immobiliari
di Como
Trimboli Giuseppe LE
GARANZIE DI UNA BUONA MEDIAZIONE IMMOBILIARE Un
settore importante
Il settore della mediazione immobiliare ha un peso economico
importante e sempre crescente anche nella realtà locale comasca.
L'esperienza della contrattazione sugli immobili tocca pressoché tutte le
imprese e molte famiglie che dal suo esito vedono dipendere la qualità
della propria attività e le condizioni per una soddisfazione duratura. Professione
mediatore
L'operatore che favorisce un buon funzionamento di questo mercato
è l'agente immobiliare, un mediatore professionista che ai sensi del
codice civile (art. 1754) ha il compito di mettere in relazione due o più
parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di
esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Regole
precise
L'attività degli agenti immobiliari è regolata da precise
disposizioni di legge e da principi deontologici codificati, il cui
rispetto garantisce lo svolgimento di compravendite e locazioni
immobiliari e commerciali trasparenti, corrette e di reciproca
soddisfazione per le parti. L'Agente
Immobiliare
Nella provincia di Como operano numerosi agenti immobiliari, anche
organizzati in forma societaria, che possiedono i requisiti professionali,
di esperienza e di conoscenza tecnica richiesti. Questi requisiti sono
attestati dall'iscrizione al "Ruolo degli agenti di affari in
mediazione" tenuto dalla Camera di Commercio, che autorizza
all'esercizio dell'attività. Attenzione
agli abusivi
Accade che alcuni soggetti, violando le norme di legge, operino
abusivamente sul mercato della mediazione immobiliare, approfittando della
buona fede dei cittadini e sovente compiendo azioni scorrette e lesive del
loro interesse. Costoro, oltre a danneggiare l'immagine di chi ha titolo e
competenze per operare, riducono la trasparenza del mercato immobiliare e
provocano situazioni di tensione e di disagio. Come
riconoscere l'agente immobiliare
I clienti di servizi d'intermediazione immobiliare che intendono
avvalersi di un'assistenza seria e professionale devono:
-
ACCERTARSI, prima di affidare un incarico di vendita o di
sottoscrivere una proposta d'acquisto, che il soggetto sia iscritto al
"Ruolo degli agenti di affari in mediazione", tenuto dalle
Camere di Commercio in ciascuna provincia. Il mediatore deve essere
iscritto al Ruolo della provincia in cui risiede. A questo proposito si
ricorda che:
- l'iscrizione al Ruolo può essere accertata chiedendo
all'agente il tesserino di riconoscimento rilasciato dalla Camera di
Commercio in cui è iscritto;
- l'agente ha comunque l'obbligo di comunicare, laddove richiesto, il
proprio numero di iscrizione al Ruolo;
- il cliente può effettuare una verifica circa l'effettiva iscrizione ad
un ruolo provinciale rivolgendosi all'Ufficio Albi e Ruoli della Camera di
Commercio della provincia competente;
- l'agente deve aver prestato idonee garanzie assicurative a copertura dei
rischi professionali e a tutela dei clienti.
-
VERIFICARE che i moduli e formulari utilizzati dall'agente
siano conformi a quelli depositati presso la Camera di Commercio della
provincia in cui egli risiede o in cui ha sede l'attività.
- I moduli devono essere chiari, comprensibili e
ispirati alla buona fede contrattuale;
- I moduli, inoltre, devono obbligatoriamente riportare il numero
d'iscrizione al Ruolo e il nome dell'agente immobiliare con cui si sta
trattando e, in caso di società, del legale rappresentante o del
preposto.
Le sanzioni
L'"abusivo" non ha diritto alla provvigione e
qualora l'abbia indebitamente percepita è tenuto a restituirla alle parti
contraenti.
Chi svolge, anche in modo discontinuo, l'attività di
mediazione senza essere iscritto al Ruolo, è punito con una sanzione
amministrativa.
Chi vigila e contrasta
Presso la Camera di Commercio di Como opera la Commissione
per la tenuta del "Ruolo degli agenti di affari in mediazione"
che ha compiti di vigilanza sull'operato degli iscritti e di contrasto
all'esercizio dell'attività abusiva.
Per segnalare irregolarità
Ognuno può rivolgersi alla Commissione per la tenuta del Ruolo
per segnalare:
- gli agenti che abbiano commesso irregolarità
nell'esercizio dell'attività e/o prodotto turbativa del mercato. La
Commissione provvederà ad accertare le responsabilità e a richiedere
alla Giunta camerale l'irrogazione delle sanzioni disciplinari previste
dalla legge (sospensione, radiazione del Ruolo)
- i sospetti di abusivismo. La Commissione provvederà a svolgere gli
accertamenti necessari per l'irrogazione della sanzione amministrativa
prevista dalla legge e a denunciare all'autorità giudiziaria coloro che
siano incorsi per tre volte nella sanzione.
Assistenza e informazioni
Per assistenza e informazioni è possibile rivolgersi agli uffici
della Camera di Commercio di Como e alle Associazioni di categoria degli
agenti immobiliari della provincia di Como.
Gallarate, 4 Ottobre 2004
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